Oltre all’ovvio costo del mutuo, nell’acquisto della prima casa ci sono alcuni costi accessori che bisogna affrontare e che potrebbero generare confusione in chi acquista. Cerchiamo di fare chiarezza in modo da sapere consapevolmente a quali somme si va incontro.
Vedremo in seguito anche la differenza delle spese notarili nell’acquisto di una casa tra privati oppure direttamente dal costruttore.
Quali sono le imposte nell’acquisto di una prima casa?
Intanto facciamo una distinzione: esistono delle imposte fisse e delle imposte variabili legate al valore dell’immobile da acquistare.
Per la compravendita tra privati le spese da sostenere sono 3:
- Imposta di registro: variabile, legata al valore della casa
- Imposta catastale: fissa (€50)
- Imposta ipotecaria: fissa (€50)
In caso invece di acquisto dal costruttore oppure da una società, bisognerà considerare anche l’IVA, come vedremo in seguito.
Come si calcolano le imposte?
L’imposta di registro è la più importante, e va calcolata sul valore catastale del bene da acquistare. In caso di acquisto di una prima casa, bisogna considerare il 2% di questo valore.
ATTENZIONE: il valore catastale corrisponde alla rendita catastale moltiplicata per 115,5 (coefficiente stabilito per legge).
Come si calcola quindi l’imposta di registro? Facciamo un esempio per chiarire.
Poniamo di avere un immobile del valore di €100.000, con una rendita catastale di €500. Il valore catastale sarà dato da: €500 (rendita catastale) x 115,5 (coefficiente di legge)= €57.750 (valore catastale).
Poiché l’imposta di registro corrisponderà al 2% di questo valore, avremo €1.150.
Se a questo sommiamo €50 di imposta catastale e altri €50 di imposta ipotecaria, per l’acquisto di un immobile del valore di €100.000 avremo in totale imposte per €1.250.
Questa spesa va considerata in caso di compravendita tra privati. Qualora acquistassimo direttamente dal costruttore oppure da una società, sarà necessario aggiungere l’IVA. Andiamo a vedere nel dettaglio.
Spese notarili nell’acquisto della prima casa dal costruttore o da una società
Se acquistiamo la prima casa direttamente dal costruttore o da una società le spese cambiano. Infatti tutte e 3 le imposte (di registro, catastale e ipotecaria) diventano fisse a €200 ciascuna, ma andrà calcolata e quindi aggiunta l’IVA sul valore dell’immobile.
Se si tratta di una prima casa, l’IVA sarà del 4%. Per la seconda casa il valore sale al 10%.
Prendendo l’esempio di prima, ovvero di una casa del valore di €100.000, le spese notarili saranno:
- Imposta di registro: €200
- Imposta catastale: €200
- Imposta ipotecaria: €200
- IVA: €100.000 x 4%= €4.000
Le spese notarili totali saranno quindi di €4.600, a cui andrà sommato l’onorario del Notaio.
Posso detrarre le spese notarili?
Con la legge di bilancio 2021 sono state dichiarate detraibili alcune spese, come ad esempio l’onorario del Notaio per la stipula del mutuo, oltre a eventuali costi sostenuti per conto del cliente come la cancellazione e l’iscrizione delle ipoteche.
Tali costi possono essere detratti per il 19% dall’Irpef, fino a un massimo di spesa di €4.000.
In generale, possiamo dire che si può arrivare a una detrazione Irpef di €760.
Attenzione però: il raggiungimento dei €4.000 arriva dal cumulo di tutte le spese definite come oneri accessori per gli “interessi per mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale”, e non solo dalle spese notarili.
Non possono essere detratte inoltre le 3 imposte, l’IVA pagata sul valore dell’immobile e l’onorario del Notaio per l’atto di compravendita.
Siamo in attesa di sapere se tale agevolazione fiscale verrà confermata nella prossima Legge di bilancio 2022.
Il nostro suggerimento
Per avere le idee chiare e non trovare sgradevoli sorprese in seguito consigliamo sempre di richiedere un preventivo dettagliato. È possibile richiedere un preventivo notarile gratuito per acquisto della prima casa in modo da conoscere in anticipo l’ammontare di tutte le spese che dovranno essere affrontate.